José María Alfaro. Presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias
He sido invitado a intervenir como ponente en varios foros y mesas de trabajo de vivienda en Bruselas, en el marco del Parlamento Europeo. Allí he reiterado un discurso que, por desgracia, llevamos tiempo repitiendo en España, sin que se traduzca en medidas eficaces. El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los mayores problemas estructurales de nuestro país y sigue sin abordarse con la seriedad, la coordinación y el sentido de urgencia que requiere.
En España, las competencias en materia de vivienda y suelo recaen principalmente en las comunidades autónomas, pero la realidad es mucho más compleja. Todas y cada una de las administraciones públicas, en los tres niveles de la administración, tienen capacidad de influencia y de toma de decisiones en esta materia. Hablamos de más de 8.000 administraciones con competencias directas o indirectas en vivienda.
Desde lo local hasta lo nacional, el resultado es el mismo: no se está actuando de manera coordinada sobre un problema gravísimo.
Desde la óptica de los agentes inmobiliarios, que trabajamos a pie de calle y conocemos de primera mano la realidad del mercado, el diagnóstico es claro: existe un desequilibrio histórico entre oferta y demanda que no deja de agravarse. Ese desequilibrio no es homogéneo en todo el territorio, pero en las grandes áreas urbanas la presión es extrema y sostenida en el tiempo. Y, sin embargo, seguimos sin una planificación real de políticas de vivienda eficientes.
Por eso, desde la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, estamos instando a que se tomen decisiones desde un ámbito de emergencia, desde un marco excepcional. No basta con hablar de obra nueva, aunque esta sea absolutamente necesaria e imprescindible. La generación de vivienda nueva es una parte de la solución, pero no la única. Existe un parque significativo de vivienda destinada a otros usos distintos de la vivienda habitual, calculamos que unas 200.000, que es perfectamente susceptible de incorporarse al mercado. Pero nadie actúa.
Llevamos tiempo alertando del deterioro del tejido social: personas hacinadas en viviendas compartidas, jóvenes que no pueden emanciparse, familias que destinan una parte desproporcionada de su renta a la vivienda, pérdida de calidad de vida y de renta disponible. Y, pese a ello, las medidas adoptadas hasta ahora son claramente insuficientes y, en muchos casos, contraproducentes.
La Ley de Vivienda promulgada hace algo más de dos años es un buen ejemplo. Su preámbulo es inspirador y compartido por la mayoría, pero su desarrollo normativo, unido al laberinto competencial existente, está generando efectos no deseados. En algunos territorios es directamente inaplicable; en otros, está contribuyendo a retraer la oferta en lugar de incrementarla.
Además, el problema ya no se soluciona únicamente con dinero. Existe una limitación evidente de capacidad productiva: falta mano de obra, faltan plazos razonables y falta seguridad jurídica. Incluso en el mejor de los escenarios, el volumen de vivienda que puede desarrollarse anualmente es insuficiente para corregir el déficit acumulado, que se arrastra desde hace casi dos décadas.
Por todo ello, la oportunidad que ofrece el Parlamento Europeo no puede quedarse en un simple informe. Es necesario avanzar hacia una directiva europea en materia de vivienda que marque directrices claras y obligue a los Estados miembros a actuar, como ya ocurre en otros ámbitos. Creemos que es necesario que Europa enmiende la plana a administraciones que no están sabiendo hacer su trabajo.
En España, el enjambre competencial hace inviable cualquier avance si no existe una coordinación real y efectiva entre administraciones. Mientras cada nivel actúe por su cuenta, condicionado por la ideología y no por las personas, este problema no solo no se corregirá, sino que seguirá agravándose.
Los agentes inmobiliarios estamos trabajando en un contexto de desequilibrio nunca visto en las últimas cuatro décadas. Esto está provocando que muchos profesionales abandonen el mercado.
Los agentes inmobiliarios estamos trabajando con un fortísimo desequilibrio nunca antes visto en 40 años entre oferta y demanda. Esto solo hace que crecer. Esto solo hace que los profesionales que estamos conectando y facilitando el mercado estemos en algunos casos abandonándolo. Cuando se queda solo el que no tiene capacidad de negociación frente al que concentra todo el poder, el resultado es previsible: precios más altos, menos oferta y mayor exclusión. Y no vemos absolutamente ningún viso de que esto cambie.
A todo ello se suma un problema del colapso del sistema judicial. Tenemos una Ley de Arrendamientos y una Ley de Enjuiciamiento Civil que debería de funcionar bien, pero el atasco judicial hace imposible que en España se recupere la posesión de una vivienda ante un impago en menos de 6, 9, 12, 18 meses, dependiendo de la partida judicial. Resulta incomprensible, hasta en otros países europeos, que en España recuperar la posesión de una vivienda ante un impago pueda tardar muchos meses, e incluso más de un año, dependiendo del juzgado. Esta inseguridad jurídica expulsa viviendas del mercado y las empuja hacia otros usos, reduciendo aún más la oferta disponible.
Defendemos, sin matices, la protección de las personas vulnerables. Es un mandato constitucional recogido en el artículo 47. Pero esa protección no puede hacerse a costa del pequeño propietario, que representa más del 90% del mercado del alquiler en España.
El Estado sí tiene herramientas para intervenir de manera justa y eficaz. Una de ellas es el sistema ICO, que podría adaptarse al mercado del alquiler para garantizar el pago de rentas en situaciones de vulnerabilidad o impago sobrevenido, ofreciendo seguridad al arrendador y estabilidad al inquilino. Así se evitaría la retirada masiva de viviendas del mercado y se recuperaría la confianza perdida.
En definitiva, estamos ante un problema estructural que no se resolverá con medidas parciales ni con soluciones ideológicas. Solo una acción coordinada, valiente y excepcional, que combine vivienda existente y obra nueva, seguridad jurídica y protección social, permitirá empezar a corregir una situación que ya está afectando a toda una generación.
Es tiempo de dejar a un lado los discursos y poner, de una vez por todas, el foco en las personas.
