El mercado de compraventa de vivienda en España registra un cambio de ritmo en las operaciones tras más de trece años de ciclo alcista, señala la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), tras analizar los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE) que indican un retroceso del 7,3% en mayo.
Según el presidente de la federación, José María Alfaro, la demanda compradora empieza a poner resistencia y a negociar las condiciones de los actuales precios de salida. En primer lugar, porque el nivel de ingresos del comprador medio resulta insuficiente para afrontar los elevados precios de mercado; y, en segundo lugar, por la irrupción de una demanda escéptica, un perfil de comprador con capacidad financiera, que prefiere posponer la compra a la espera de un ajuste en el mercado.
De hecho esta combinación de falta de accesibilidad y cautela del comprador se refleja ya de manera directa en el comportamiento de las estadísticas, con una tendencia a la baja en las compraventas y en un estiramiento notable del tiempo medio para vender una vivienda, que se ha triplicado en los últimos meses, pasando de una media de dos o tres semanas a entre seis y nueve semanas, según Alfaro.
No obstante, matiza que esta pérdida de velocidad en las compraventas coexiste con un mercado residencial donde, en términos generales, la demanda sigue siendo superior a la oferta disponible en las principales ciudades españolas. Esta escasez de stock es el factor clave que sigue marcando el ritmo de los precios, haciendo que se mantengan todavía en umbrales elevados.
A la resistencia de los compradores ante los precios actuales, se une el impacto directo de la subida de los tipos de interés. Alfaro apunta que el encarecimiento de las condiciones hipotecarias también pone freno en el mercado, limitando el acceso a la financiación y al perfil medio de la población, que depende estrictamente de la aprobación bancaria para acceder a una vivienda.
A pesar de este escenario restrictivo, las compraventas siguen activas, impulsadas principalmente por compras por necesidad. Actualmente, quienes sostienen la actividad del sector son, por un lado, las parejas que cambian de casa (demandantes de reposición) y, por otro, compradores de primera vivienda que cumplen con las exigencias de las entidades financieras gracias al ahorro y al respaldo familiar. En ambos casos, las operaciones se mueven por necesidades inaplazables, tales como la emancipación, el crecimiento de la familia, las separaciones o la imposibilidad manifiesta de hacer frente a los precios del mercado del alquiler.
Alfaro insiste en lanzar un mensaje de tranquilidad y descarta que el inmobiliario español se encuentre a las puertas de un desplome o un frenazo. Al contrario, los agentes inmobiliarios defienden que se trata de un cambio de ritmo previsible y necesario, después de encadenar años de una actividad fuerte y con un comportamiento alcista que ha llevado al límite el mercado. Bajo este nuevo contexto de cautela, las previsiones de FAI para el conjunto del ejercicio apuntan a que el año concluirá con un volumen total de transacciones inferior al del periodo anterior. En este sentido, prevé que el volumen de compraventas cierre el año con un descenso, situándose mínimamente con niveles por encima del 5% en comparación con los registros alcanzados durante el pasado año 2025.
