Balance y previsiones del sector inmobiliario

César Nozal, Vicepresidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias ( FAI)

¿Qué balance hacéis del 2020 desde el sector inmobiliario

La evolución del sector inmobiliario en 2020, evidentemente, ha estado condicionada por la crisis sanitaria, pero pese al fuerte impacto que ésta ha tenido en la economía, el sector ha mostrado signos de fortaleza. Antes de que estallara la pandemia, nos movíamos en un escenario de moderados reajustes de precios y compraventas, fruto de la estabilización y madurez del sector. Un contexto que la pandemia desestabilizó tras el duro y fuerte parón de los meses de confinamiento domiciliario tras la declaración del Estado de Alarma.

Tras los meses de hibernación, sí hemos apreciado una recuperación, que ha sido más o menos intensa, dependiendo de territorios, con una evolución de datos de lectura positiva, especialmente en el tercer trimestre donde hubo buena respuesta en la demanda y que se ha enfriado en estos últimos  meses.

Tras el confinamiento, muchas familias, a las que la crisis sanitaria no les afectó económicamente, se replantearon hacer un esfuerzo para cambiar de residencia y optar por viviendas más confortables y con mejores prestaciones adaptadas a sus circunstancias personales ( necesidad de contar con más espacio para teletrabajar y para los niños, con más espacios luminosos y exteriores). También muchos intuyeron que la situación de pandemia iba para largo y apostaron por hacer una inversión a futuro. Eso, sumado a la demanda embalsada y el cierre de operaciones que no se pudieron cerrar en los meses del estado de alarma hizo que el mercado remontara, pero la segunda ola de contagios ha hecho que la demanda se haya contraído.

Desde las agencias inmobiliarias sí estamos notando un desgaste tanto a nivel psicológico, ante la incertidumbre a la hora de tomar decisiones de vender o comprar, como económico de muchos de los clientes con los que tratamos a diario. En estos momentos, y tomando como referencia los datos del INE a fecha de 31 de octubre, las compraventas han caído una media del 18% con respecto a 2019. Pese a ello, el ladrillo ha seguido siendo un refugio para muchos y no atisbamos un cierre de año que sitúe al sector en un nivel de alerta roja. Como balance final, el comportamiento inmobiliario ha ido mejor de lo que se podía esperar en marzo, cuando estalló todo e hizo encender la alarma.

¿Cómo creéis que evolucionará la demanda de vivienda en 2021?

El principal pilar del mercado inmobiliario es la demanda, a la vez que el más volátil ante situaciones tan complejas como la que estamos viviendo. Pese a que hay esperanza en la vacuna, la situación económica seguirá siendo débil, especialmente en el primer trimestre. Los altos niveles de paro que castigan al nivel de renta de los hogares, el endeudamiento de las familias y la retracción del consumo e inversión, tras la destrucción de una parte del tejido empresarial del país, marcarán, si duda, la evolución de ésta.

En este sentido,  los planes de ayudas y las medidas procedentes de Europa para reactivar la economía van a jugar un papel importante para el dinamismo económico, y por ende, para el sector. De ahí que, previsiblemente, en el segundo semestre  la economía y el mercado laboral empiecen a mostrar signos de recuperación y esa misma evolución favorable se traduzca en las transacciones, con reajustes de precios, que aterricen al mercado inmobiliario en la senda de la estabilización.

Sin duda, las entidades financieras tendrán un papel importante en sustentar la demanda que necesita financiación y que ronda un 50% del total de las transacciones. En este sentido, las previsiones son de que los tipos de interés permanecerán bajos, lo que permitirá seguir pudiendo acceder a financiaciones a costes razonables.

En cuanto a tendencias de demanda, seguirá creciendo el interés por el ámbito rural, sin que esto suponga un éxodo de las ciudades, donde las áreas metropolitanas, periferias o zonas con viviendas unifamiliares y adosados fijarán la mirada del comprador.

La obra nueva  seguirá con pujanza siempre que presente precios razonables, en un mercado competitivo donde se valora la excelencia en relación zona, metros, calidad y precio. Aquellos promotores que conjuguen estos 4 factores de forma adecuada lo tendrán más fácil, por lo que la compra de suelo a “cualquier precio” no se producirá; es  decir; el precio compra final será un precio “razonable” y el de compra de suelo también.

¿Qué secuelas ha dejado la pandemia en el sector inmobiliario?

Más que secuelas económicas, que se aprecian evidentemente en la ralentización de las compraventas ante las dificultades de muchas personas de adquirir un inmueble, dada la difícil coyuntura laboral derivada de la pandemia, lo que ha habido es un antes y después en las tendencias y/o preferencias y necesidades de compra que hemos podido apreciar ya entre los compradores, como ha sido la importancia que ha tomado la vivienda como lugar donde pasamos más tiempo para conciliar la vida familiar como espacio de trabajo.

El factor localización a la hora de tomar la decisión de compra ha bajado en importancia frente a factores como el tamaño, luminosidad, terrazas… Y esa tendencia también marcará, sin duda, las nuevas construcciones de viviendas de futuro.

¿Cuáles son los principales retos de cara a 2021?

El acceso a la vivienda de alquiler sigue siendo uno de los principales problemas a corregir. Hasta ahora la mayor demanda que oferta ha sido el problema al que se ha enfrentado el mercado del alquiler y desde las administraciones públicas deben de aprobarse planes y políticas, alejadas del intervencionismo que limiten los precios, para que el mercado encuentre su equilibrio y se autoregule, ya que posiblemente haya una mayor demanda ante la situación económica que vivimos y que su recuperación no va a ser de un día para otro.

Si se persigue facilitar el acceso a los inquilinos pero limitando los precios sin tener en consideración el estado específico de la vivienda se consigue el efecto contrario, que la

oferta pase al mercado de venta  o incluso que pueda surgir la economía sumergida, ante la falta de garantías y segurirad de los propietarios. Estamos en un momento delicado, de cambios coyunturales, y las políticas experimentales no sirven.

Por otra parte, el envejecimiento de la población hace cada vez más necesarias las políticas de rehabilitación de viviendas y edificios antiguos para suprimir barreras arquitectónicas, que sean más funcionales y, a su vez, eficientes energéticamente, acorde a las necesidades actuales de un gran nicho de mercado y contribuir en la sostenibilidad medioambiental. En España, el parque de viviendas usadas, tanto destinadas a venta como al alquiler, tienen una una media de 45 años.

A nivel impositivo esperamos que se vayan armonizando las políticas fiscales de las distintas comunidades autónomas en materia de impuesto de sucesiones. Actualmente,  AsturiasCastilla y León y la Comunidad Valenciana son las autonomías que tienen el impuesto sobre Sucesiones más alto de toda España frente a GaliciaCantabria Andalucía, que tienen una cuota líquida de cero. Es necesaria una correción al respecto, ya que esto genera un grave perjuicio.

En definitiva, que se favorezca el acceso a la vivienda tanto en compra como en alquiler de los grupos más desfavorecidos, ofreciendo seguridad a los propietarios y estimulando la oferta del mercado inmobiliario, sobre todo en las zonas más tensionadas.

¿Qué productos y qué zonas se han comportado mejor en 2020?¿Cuáles lo harán en 2021?

Por territorios, Extremadura, Asturias y Cantabria han sido las comunidades autónomas que presentan un mejor comportamiento, frente a, por ejemplo, Canarias o Comunidad Valenciana,  donde hay un mayor impacto a nivel inmobiliario quizás por la caída del turismo, las restricciones de movilidad entre países. El comprador extranjero supone un importante porcentaje en el cierre de compraventas en muchos territorios, especialmente en las zonas más turísticas y de costa.

Por otra parte, Extremadura, Asturias y Cantabria son comunidades donde  menor incidencia hubo de Covid al principio de la pandemia, y donde los precios a nivel inmobiliario han permanecido contenidos, coincide también en esas zonas una baja densidad de población y un entorno natural propicio para alejarse de zonas más afectadas por la pandemia. De ahí que hayan notado un aumento en las transacciones de clientes nacionales que buscan  segunda residencia, o incluso primera, en la medida que se está facilitando el teletrabajo con cada vez mejor conexión de internet.

Por tipología, las viviendas en zonas rurales no demasiado aisladas y con precios razonables han experimentado un aumento de la demanda. En zona urbana, las viviendas de 3 habitaciones son las que le siguen. El factor “vivienda atractiva” a un precio moderado es el que ha mantenido mayor interés por parte de los compradores.

Para 2021 la evolución de la pandemia, del mercado económico y financiero seguirá marcando el ritmo de crecimiento o desaceleración por territorios.

Fuente: Información del INE hasta 31 de Octubre de 2020

¿Se comportará mejor la vivienda usada o la nueva? ¿Por qué?

Al final la correcta relación entre  zona, calidad y metros es la que  influye indudablemente en el precio de venta y la decisión de compra.  Si el precio del inmueble no se corresponde a las expectativas del comprador, da igual que sea obra nueva o segunda mano. Ese inmueble se atasca en el mercado. Por tanto, el perfil de los compradores, su capacidad adquisitiva y el comportamiento de los vendedores será la clave. Propietarios con expectativas por encima de mercado se podrán topar con que su vivienda no encuentre comprador. No obstante el porcentaje de caída de operaciones en obra nueva ha sido menor frente a la caída de segunda mano.

¿Volverá a suponer la obra nueva en España la mitad de las operaciones de compraventa?¿Por qué?

En los últimos años no ha sido así y los indicadores apuntan a que la tendencia siga de la misma manera. Las viviendas que se venden al mes de segunda mano en España rondan las 40.000, frente a las 5.000 viviendas de obra nueva.

Dependiendo de la época, la proporción está entre un 12 y 15% de venta de viviendas nuevas frente a las de segunda mano.

No obstante la obra nueva está experimentando una evolución, siendo el principal motivo la franja de edad de los compradores y sus necesidades.

Por desgracia, la población en España envejece más y cada vez se incorporan menos “nuevos” clientes al mercado de consumo. El grupo poblacional más numeroso en España es el comprendido entre 40 y 45 años , con aprox 4 millones de personas, y los que tienen mayor y mejor disponibilidad para adquirir un inmueble que cumpla con sus expectativas y que pasan, mayoritariamente por inmuebles más modernos, con servicios y prestaciones adicionales, como zonas comunes  ajardinadas, para hacer deporte, piscina y situados en zonas más alejadas de los centros o cascos antiguos de las ciudades con mayores aglomeraciones, lo que hace que sean más demandadas por este segmento poblacional. Otro factor es  que cada vez hay una mayor necesidad y demanda de  viviendas adaptadas, sin barreras arquitectónicas, con mayor eficiencia energética, sobre todo para personas mayores de 60 años que cambian de residencia.

Por contra, las amenazas futuras en el mercado de la obra nueva pasa por que los compradores del futuro de vivienda son más escasos y posiblemente más exigentes. El segmento poblacional que tiene hoy entre 20 y 25 años sólo se compone por 2.300.000 habitantes, por lo que puede generarse una demanda más débil, unida sobre todo a que tienen mayores dificultades económicas ante un mercado laboral cada vez más complicado.

¿Cómo ha afectado la pandemia al desarrollo de nuevas promociones?

La demanda de vivienda prefiere huecos amplios, con balcones, terrazas, viviendas luminosas, eficientes, aisladas térmica y acústicamente, con buena cobertura móvil y buena conexión de internet  a precios razonables. Cada vez más el factor localización está perdiendo más peso, a pesar de que siga siendo determinante, ya que también se valora que la zona cuente con instalaciones y servicios públicos cercanos, conexión de transporte público y, en el caso de que se trate de poblaciones de áreas metropolitanas, buena conexión por carretera.

Como hemos comentado anteriormente, la obra nueva sigue con pujanza siempre que presenta precios razonables, en un mercado competitivo donde se valora la excelencia en relación zona, metros, calidad y precio.

¿Cómo evolucionarán los precios de compra venta tanto en vivienda usada como en obra nueva?

No esperamos un año de fuertes y bruscos cambios en cuanto precios, aunque sí reajustes que no serán igual en todas las plazas. El comportamiento de precios dependiendo del área de España que hablemos está siendo y será asimétrico.

Fuente: Información de portales inmobiliarios de precios de oferta por zonas

Respecto a esto hay que considerar varios puntos:

No prevemos una mayor caída de precios en zonas de España donde el precio de la vivienda ya estaba ajustado tras la anterior crisis, esto mismo podemos extrapolarlo al comportamiento dentro del ámbito geográfico de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona

Toda crisis hace ser más prudentes a los compradores, por lo que se reciben ofertas a la baja. Pero hasta ahora los propietarios han resistido bien a las ofertas agresivas de compradores, ya que esperamos que la crisis sanitaria y la posterior crisis económica tendrá fecha de finalización, muy pendientes de la llegada y la efectividad de la vacuna. Por tanto, en cuanto la efectividad de la vacuna no se materialice y se alargue en el tiempo la crisis en ambos sentidos, los propietarios serán más proclives a realizar ajustes en el precio, sobre todo en aquellas zonas donde el precio haya subido los últimos años más, o en las zonas de menor demanda.

En cuanto a la demanda, la situación económica hará que los compradores sean prudentes y cautelosos en las expectativas de compra, lo que alargará los tiempos de venta e influirá, evidentemente en que se ajusten los precios a la demanda. Pero también seguirá habiendo un mercado seguro: el de las familias que no hayan perdido el trabajo y dispongan de ahorros y estén pensando en comprar una casa que les ofrezca la comodidad que no tuvieron durante el periodo de confinamiento, donde el precio no será el factor primordial, aunque sí importante, en la decisión final de la compra.

En cuanto a los inversores, los tipos de interés bajos no ofrecen alternativas de rentabilidad sin demasiado riesgo, a pesar de las subidas bursátiles recientes, por lo que la compra de una vivienda a buen precio, destinada principalmente al alquiler como medio de “ahorro” será un buen refugio.

Respecto a la oferta, se ha venido reduciendo el stock de vivienda a la venta durante los últimos tres años, aunque esperamos cierta estabilidad en ese sentido.

Teniendo en cuenta estos factores, para 2021 esperamos un año con “cierta estabilidad” en cuanto a precios, pero muy ligados a la evolución de la pandemia, siendo mayor el riesgo de ajustes en caso que se alargue la situación que actualmente vivimos.

Este año se ha desplomado la demanda de extranjeros… ¿Cómo podría evolucionar en 2021?

La pandemia está marcando un antes y un después en todos los sentidos y ámbitos. El factor psicológico va a ser clave. Conforme evolucione favorablemente la crisis sanitaria, que también está golpeando duramente a países vecinos, de donde proceden los mayores compradores,  la necesidad de residir habitualmente, o pasar largos períodos, en zonas con climas más suaves y agradables, como el nuestro, puede favorecer a que el mercado de extranjeros se recupere con más fuerza.

Respecto a las condiciones de financiación, ¿cómo podrían evolucionar en 2021?

A diferencia de la anterior crisis, que fue financiera, en esta ocasión, es evidente que la crisis sanitaria ha martilleado a la economía a todos los sectores, pero de manera distinta, sobre todo en el sector inmobiliario. Los bancos van a seguir compitiendo por prestar dinero, con tipos de interés mínimos, durante bastante tiempo. Aunque, por otra parte, serán bastante cautelosos tanto a nivel de tasaciones como en porcentaje de financiación.

La banca se  está enfrentando a la pandemia con más solvencia que durante la crisis de 2008, pero previsiblemente aumentará la mororisisad ante las dificultades de muchos afectados por la crisis para devolver los préstamos recibidos. Esto, evidentemente, podrá repercutir en las condiciones de financiación de los préstamos en el futuro. Los pasos que siga la banca será cruciales para el sector inmobiliario.

¿Cómo podría evolucionar el mercado del alquiler?

El alquiler ha cobrado importancia en los últimos años como opción de residencia, sobre todo en los más jóvenes, motivado a la difícil situación laboral de este grupo poblacional, mayores restricciones a la hora de firmar una hipoteca y una cada vez más ascendente movilidad laboral por la mayor oferta de puestos de trabajo y oportunidades, mayoritariamente concentradas en las grandes urbes.

Sin duda, la demanda de alquiler va ligada tanto a la cantidad de empleo existente como a la calidad del mismo. El precio del alquiler es proporcional a esos factores, por lo que los datos de empleo del próximo año serán clave para vaticinar que sucederá con el alquiler.

Si es cierto que, en estos momentos, el precio del alquiler se ve arrastrado por la abundancia del alquiler vacacional, por lo que a menos gestiones de viviendas destinadas a turistas ofrece más posibilidades a los alquileres tradicionales, aumentando su oferta y ajustando el precio del mismo, que venía arrastrando subidas en los últimos años.

Otra pieza fundamental en las viviendas de arrendamiento es la parte de la oferta. Los propietarios necesitan, ahora más que nunca, tener seguridad de cobro por parte de inquilinos, a través de seguros de impago o garantías públicas de los colectivos más afectados por la crisis… ya que estas garantías permitirán que no se retire vivienda de oferta de alquiler, factor clave para que los precios puedan mantenerse a niveles razonables.

 

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